התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעסוקה ולמסחר.
ניתן לחלק את הפרויקטים של התחדשות עירונית לשני סוגים.
- תכניות "פינוי-בינוי" – פרויקטים של "פינוי-בינוי" כשמם הם, מפנים את הדירות הקיימות, הורסים את הבניינים הישנם ובמקומם בונים בניינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות בבניינים חדשים ואת יתר הדירות היזם מוכר ובכך מממן את עלויות הפרויקט.
לפעמים בתכניות "פינוי-בינוי" תאפשר מצב שבו היזם קודם בונה בניין מגורים (על מגרש ריק או כזה שלא שימש למגורים) מאכלס לבניין החדש את בעלי הדירות בבניינים הישנים במתחם או לפחות חלק מהם ורק לאחר מכן הורס את הבניינים הקיימים. מצב כזה נקרא "בינוי-פינוי". בדרך ככל אם מתאפשר מצב של "בינוי-פינוי" אז עושים זאת, מכמה סיבות:
- משפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט היות והיזם חוסך את עלויות דמי השכירות ועלויות המעבר, שהיה אמור לשלם לבעלי הדירות עבור תקופת הבניה של הבניינים החדשים.
- חוסך מבעלי הדירות את המעבר לדירות חלופיות.
לצורך הפשטות נמשיך לקרוא לפרויקט כזה "פינוי-בינוי" גם אם בפועל הוא נעשה כ "בינוי-פינוי".
פרויקטים של "פינוי-בינוי" מתאפיינים בדרך כלל במתחמים גדולים הכוללים לכל הפחות 24 יח"ד במצב הנכנס, זאת אומרת לפחות 24 יח"ד להריסה והם כוללים תהליך ארוך הכולל את החתמות בעלי הדירות, תכנון המתחם והוצאת תכנית באישור וועדה המחוזית או ותמ"ל, קבלת היתרי בניה וכמובן הבניה של המתחם. ככלל פרויקטים מסוג של "פינוי-בינוי" לוקחים מספר רב של שנים מיום תחילת החתמת בעלי הדירות ועד לסיום הפרויקט, בגדול כ 8-12 שנים.
התנעת הליך "פינוי-בינוי" דורשת את הסכמתם של לפחות 66% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), יחד עם זאת יש לקחת בחשבון כי צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות כדי להוציא את המיזם לפועל (נפרט על כך בהמשך).
"פינוי-בינוי" מהווה עסקת מכירה לכל דבר. ואולם, בעלי הדירות פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה על הדירות החדשות, כל אלה לא חלים עליהם אלא על יזם הפרויקט.
"פינוי-בינוי" יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות (ביוזמת המדינה) ומסלול מיסוי (ביוזמה פרטית):
מסלול רשויות – במסלול זה, התוכנית נעשית ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם המיועד לפינוי ובינוי. הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון, והשלמת השטחים הציבוריים בתוכנית. לאחר מכן, האחריות על קידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות.
מסלול מיסוי – במסלול זה התוכנית נעשית ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, שפונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי ובינוי. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי, והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון.
- תמ"א 38 או חלופת שקד – נתחיל מהבנת המשמעות והאפשרויות של פרויקטים מסוג תמ"א 38.
תכנית מתאר ארצית מספר 38 או בקיצור תמ"א 38 הינה תכנית ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
הממשלה הבינה שבישראל יש מספר רב של בניינים קיימים ותיקים שאינם עומדים בבניה העדכנית ובתקן בניה נגד רעידות אדמה, ככלל כל הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים הדרישות התקן ולכן זכאים בזכויות הבניה שמאפשרת תמ"א 38.
תכנית תמ"א 38/1 (המקורית) נתנה זכויות בניה לתוספת קומות על מבנה קיים בתנאי שהמבנה יחוזק ויתווספו לדירות הקיימות ממ"ד.
לימים עודכנה תכנית תמ"א 38/2 שאפשרה להרוס את המבנה הקיים ובמקומו להקים בניין מגורים חדש בתוספת של מספר קומות ודירות שהיו במבנה הישן. בפרויקטים מסוג זה ובדומה לפרויקטים של "פינוי-בינוי" בעלי הדירות מקבלים דמי שכירות עבור תקופת הבניה של הבניין החדש. ברוב במקרים (תלוי הסכם מול היזם) דמי השכירות מחושבים ע"י שמאי מקרקעין לפי ערך הדירות הקיימות, סכומים עלו נקבעים בסמוך לפינוי הדירות בפועל.
נחדד שתכנית תמ"א 38 עודכנה שוב ושוב, אך השינויים היו בעיקר בדרך חישוב זכויות הבניה, שלא נכנס לנושא הזה פה…
בשרגון של עולם הנדל"ן מקובל לחלק את פרויקט התמ"א כאמור לשני סוגים:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים ותוספת מספר קומות לבניין.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש במקומו.
נציין שכיום מרבית הרשויות המקומיות מעדיפות שלא לקדם פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 כמו כן גם בעלי דירות ויזמים מעדיפים את החלופה של תמ"א 38/2. אלו הסיבות העיקריות:
- בעלי הדירות נשארים בדירות במהלך תקופת הבניה. מיותר לציין שלגור בדירה שבבניין שעובר תמ"א 38/1 היא חוויה לא נעימה במיוחד. הלכלוך, התקלות, הרעש והבלגן שמלווים את תקופת הבניה הם לא פחות מסיוט. גם אם הדירה מושכרת לדיירים רוב הסיכויים שלא ירצו להמשיך להתגורר בדירה במהלך הבניה וגם אם מוצאים דיירים שכן הם ככל הנראה יסכימו לשלם רק מחצית מדמי השכירות הרגילים, כך שמדובר גם בחסרון כלכלי משמעותי לבעלי הדירות. נציין שיש מקרים שהיזם מפנה את בעלי הדירות ומשלם דמי שכירות, אבל זה לא שכיח.
- הדירות הקיימות לא עוברות שיפוץ ונשארות ברוב המקרים כפי שהיו.
- הוספת ממ"ד לדירה בחלק מהמקרים מייצר תכנון "לקוי" לדירה. לדוגמה אם הכניסה לממ"ד היא דרך חדר שינה.
- חוסר בתקני חניה. ברוב המקרים בעלי הדירות הקיימות לא מקבלים מקום חניה אלה רק הדירות החדשות שמתווספות לבניין וגם הן לרוב בתוך מתקן מכפילי חניה.
- התשתיות הישנות של הבניין נשארות.
- יישום חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה שנוי במחלוקת.
- פרויקט מורכב הנדסים עבור הקבלן המבצע ויכול להסתבך ולהתייקר יותר ממה שחשב מלכתחילה, כך שלבסוף הפרויקט נתקע.
- ברוב המקרים היזם לא נותן עקבות בנקאים בשווי הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות.
- התמודדות של היזם עם הדיירים המתגוררים בדירות הקיימות.
חשוב לציין שתכנית תמ"א 38 היא תכנית מפורטת, כך שניתן להוציא היתרי בניה מכוח התכנית, כך שבפועל התהליך מרגע החתמת בעלי הדירות הדרוש (לפחות 80% מיחידות הדיור הקיימות או חלקן היחסי ברכוש המשותף) ועד לסיום הפרויקט קצר משמעותית ביחס לפרויקטים של "פינוי-בינוי" בהם נדרש שלב נוסף של אישור תכנית מפורטת.
תמ"א 38 לא השיגה את מטרותיה, על כן הוחלט לחוקק חקיקה חדשה שתעודד התחדשות עירונית של מתחמים לבניה תוך תיעדוף הראיה התכנונית הכוללת על פני המגרש הבודד. רשויות לא מעטות העדיפו שלא לקדם היתרים מכוח תמ"א 38 בטענה של היעדר תשתיות, והוחלט כי תמ"א 38 תגיע לסוף דרכה באוקטובר 2023, ובמקומה תמשיך ההתחדשות העירונית מכוח חלופת שקד.
חלופת שקד מתעדפת הריסה ובניה מחדש של מתחמים. בניין שנבנה לפני דצמבר 1984 וניתנה חוות דעת מהנדס כי לא נבנה על פי תקן עמידות מבנים לרעידות אדמה, זכאי להיכלל כראוי לחיזוק. חלופת שקד קובעת שבמסלול הריסה ובניה, השטח המותר לבניה במגרש בו נמצא המבנה הטעון חיזוק יכול להגיע עד 400%.כמו כן ניתן יהיה להוסיף שימושים לצרכי ציבור במגרש עד 10% מסך השטח הכולל המותר לבניה במגרש. במסלול חיזוק, רשאית הועדה המקומית להגדיל את השטח הכולל המותר לבניה במגרש עד 200% משטח הבניה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק.
הואיל ומכוח תמ"א 38 ניתן היה להפיק היתרי בניה ואילו חלופת שקד מחייבת שלב תכנוני מקדמי, נקבע בחלופה כי על מנת לקצר לוחות זמנים, יאוחד שלב התכנון והרישוי באופן שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר עוד לפני אישור התכנית, בשלב ההחלטה להפקדה, וזאת כדי לאפשר ביצוע של הליכי הרישוי והתכנון בו זמנית.
בניגוד לתמ"א 38 שקבעה פטור מהיטל השבחה, תהייה ברירת המחדל על פי חלופת שקד, היטל השבחה בשיעור של 25% אלא אם כן קבעה הרשות המקומית שיעור אחר של היטל השבחה. חשוב לציין שהועדת הכספים של הכנסת אישרה את הארכת הפטורים ממס מכוח תמ"א 38 עד מאי 2026, זאת על מנת למנוע קיפאון בשוק ובשל הערכות כי לשוק יידרש זמן רב ליישם את חלופת שקד. המשמעות היא כי פרויקטים שימשיכו להיבנות מכוחה של תמ"א 38, יוכלו ליהנות מהפטורים ממס שמקנה התמ"א.
מטרת חלופת שקד היא שכל הכלים ינגנו יחד בתזמורת ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 תמשיך לחול לכל המאוחר עד שנת 2026 באותן רשויות מקומיות שיאריכו בתחומן את תחולתה. ברשויות בהן אושרו תכניות מפורטות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ימשיכו לצאת היתרים מכוח התמ"א. תכניות "פינוי-בינוי" ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית ו/או מסלול רשויות תמשכנה להתקדם ובמקביל תתאשרנה תקנות לחלופת שקד ויוזמות חדשות להתחדשות עירונית תקודמנה במסגרת תכניות כוללות בהתאם למתווה החדש.