השלבים בהתחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית מחולקים למספר שלבים עיקריים, חלקם תלויים אחד בשני וחלקם פועלים במקביל.

שלב א' – ארגון/יזום הפרויקט

בשלב זה מגיע יזם או מארגן או מנהלת התחדשות העירונית או אפילו אחד מבעלי הדירות ומארגן את בעלי הדירות על מנת להגיע להסכמה ראשונית לקידום פרויקט התחדשות עירונית.

מינוי נציגות בעלי דירות ובחירת עו"ד שמלווה את בעלי דירות אלו השלבים הראשונים.

ככל ויש מארגן אז בעלי הדירות ידרשו לחתום על הסכם עם המארגן המסמיך אותו לנהל בשמם ולקדם את הפרויקט.

שלב ב' – בחירת יזם

אם בשלב הראשון לא היה יזם, אז בשלב הזה בוחרים יזם שיקדם את הפרויקט, יש מקרים שהמנהלת התחדשות עירונית תקדם את הפרויקט עד לבשלות מסוימת ורק אז יכנס יזם לתמונה להמשך התהליך.

שלב ג' – חתימה על הסכם התחדשות עירונית

אחרי שכבר בעלי הדירות מאורגנים, יש עו"ד שמייצג את בעלי הדירות ויש יזם לקידום הפרויקט. עורכי הדין של הצדדים (בעלי הדירות והיזם) מנסחים הסכם התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א).

ההסכם כולל כמה דברים עיקריים:

• התמורות המוצעות לבעלי הדירות, כאשר כאן יש הבדל משמעותי בין פרויקט "פינוי-בינוי" ותמ"א 38.

בשלב הזה בפרויקטים של "פינוי-בינוי" היזם עדיין לא יודע מה יהיו זכויות הבניה, גובה הבניינים, צפיפות וכיו"ב, לכן בהסכם לא תהיה תמורה מדויקת או תכנון של הדירה המוצעת, מה שיצוין זה תוספת השטח ביחס לדירה הקיימת, תוספת של מרפסת וחניה, תוספת הקומות או מנגנון לבחירת הקומות וכדומה.

אם מדובר בפרויקט תמ"א 38, אז בהסכם תצוין התמורה המדויקים עם תכנון הדירה המוצעת, כיווני האוויר, הקומה וכדומה.

• מנגנוני ערבויות.
• מנגנון לאומדן שכירות לתקופת הבניה.
• לוחות זמנים.
• מפרט הדירה והבניין: ריצוף, מיזוג, חלונות, גובה הדירה וכיו"ב

שלב ד' – תכנון תכנית מפורטת ("פינוי-בינוי" בלבד)

אחרי שיותר מ 66% מבעלי הדירות חתמו על הסכם התחדשות עירונית, יזם הפרויקט מתחיל לקדם את התכנית המפורטת של המתחם ממנה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה בעתיד.

השלב הראשון זה הוועדה המקומית שנותנת את ההמלצות שלה לוועדה המחוזית או לותמ"ל (אישור תכנית בסמכות ועדה מחוזית).

ותמ"ל – הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור, פועלת מתוקף החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (2014) ומטרת הוועדה להביא להגדלת היצע יחידות הדיור. יש מספר פרמטרים לכניסה לותמ"ל והיתרון הגדול ביותר לתכנון ע"י הותמ"ל זה לוחות הזמנים המהירים ולאישור תכנית תוך כ 24 חודשים בלבד.

איך יודעים שתכנית מקודמת בותמ"ל? תחילה המתחם יוכרז כמתחם מועדף לדיור, ניתן למצוא את המתחמים באתר מנהל התכנון, כל פרויקט של הותמ"ל יתחיל באותיות תמל לדוגמה תכנית תמל/2016 – תכנית פינוי בינוי בעיר יהוד (מתחם קדושי מצרים, מתחם ביאקובסקי ומתחם הרצל)

שלב ה' – רישוי (הוצאת היתר בניה)

אחרי שאושרה תכנית מפורטת המאפשרת להוציא היתר בניה מכוחה היזם פונה לוועדה מקומית לקבלת היתר בניה, כאמור אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38 אז זכויות הבניה ניתנות מהוראות התמ"א.

בזמן הזה היזם יכול להראות יותר פרטים על הבניין והדירות החדשות שניתנות לבעלי הדירות.

הליך הרישוי הוא מורכב וגם הוא מתפצל למספר תקופות: הגשת הבקשה לוועדה (תכנון של גרמושקה), עמידה בתנאי סף, אישור וועדה, תשלומי אגרות והיטלים וכיו"ב.

כחלק מחלופת שקד ולצורך קיצור הליכים, יש כוונה לאחד את שלב בתכנון והרישוי יחד ובכך לקצר משמעותית את לוחות הזמנים.

בסופו של יום, לצורך קבלת היתר בניה יש לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

שלב ו' – הכנות לביצוע

לקראת קבלת היתר הבניה המיוחל, היזם יתחיל בכל הכנות הביצוע כגון: סגירת הסכם ליווי עם בנק מלווה וחתימה על הסכם משולש עם בעלי הדירות, סגירת קבלן מבצע, סגירת ספקי הפרויקט (סנטריה ומטבחים) חתימה על מפרטי מכר, דוח אפס, סגירת דמי השכירות לתקופת הבניה, מתן ערבויות לבעלי הדירות לקראת פינוי הדירות וכיו"ב.

בעצם כל מה שצריך לקראת תחילת הביצוע.

שלב ז' – הריסה הבניינים הקיימים ובניה חדשה

השלב שלו כולם חיכו, מפנים את כל הדיירים בדירות הקיימות, בעלי הדירות מקבלים את הערבויות על הדירות החדשות, מקבלים שיקים לדמי שכירות והורסים את הבניין או הבניינים ומתחילים בהקמה של הבניינים החדשים.

בדרך כלל בניה של כ 3-4 שנים.

כמו שנאמר, יש עוד הרבה שלבים בדרך, ומדובר בתהליך מורכב וארוך וככל שמתקדמים כך שווי הנכס הקיים עולה, בשלב ה' כשהיזם כבר מתחיל למכור את הדירות שלו, אפשר לומר ששווי הדירה הקיימת שווה לדירות החדשות ואולי אפילו יותר כי לרכוש דירה קיימת בפרויקט אומר שהרוכש לא צריך לשלם מדד תשומות בניה והוא אפילו מקבל דמי שכירות בתקופת הבניה.

גם רמות הסיכון ואי הוודאות יורדות משמעותית.

גם חשוב לציין שבגלל שמדובר בהליך מאוד ארוך ומורכב, יש חשיבות שהיזם שנבחר הוא עם ניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית ועם חוסן כלכלי ויכולת מנהלית לקדם את הפרויקט במהירות ובאיכות.